Hypotheekvormen-
de verschillen op hoofdlijnen

Als u zich orienteert op de hypothekenmarkt zult u vele hypotheekvormen tegen komen. Toch bestaan er eigenlijk maar drie basisvormen van hypotheken. De drie basisvormen zijn:  

• Groep I: Maandelijks een deel van de lening aflossen;  
• Groep II: Sparen voor de aflossing via een kapitaalverzekering  
• Groep III: De lening niet aflossen aan het einde van de looptijd

GROEP I : MAANDELIJKS AFLOSSEN

De eerste groep zijn de traditionele hypotheekvormen. Bij deze groep begint u direct met aflossen. Elke maand betaalt u een bedrag aan rente en een bedrag aan aflossing. 

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek lost u periodiek een vast gelijkblijvend bedrag af. Doordat de resterende schuld na elke aflossing daalt, dalen de rentelasten over de looptijd. Als gevolg daarvan heeft u dan ook de hoogste lasten in de beginjaren. Wanneer u een daling van uw inkomen verwacht kan deze hypotheekvorm geschikt zijn voor u. 

Annuïteitenhypotheek

Wilt u precies de omgekeerde situatie hebben, namelijk in het begin lage netto maandlasten en aan het eind hoge netto maandlasten, dan kunt u kiezen voor de annuïteiten hypotheek. Kenmerk van deze hypotheekvorm is dat er een vast bedrag, de annuïteit, aan de hypotheekverstrekker wordt betaald. In het begin bestaat deze periodieke betaling voor het grootste deel uit rente, aan het einde van de looptijd is dat veranderd en is het grootste deel aflossing. Als gevolg daarvan daalt de renteaftrek en zullen uw netto maandlasten hoger worden. Deze hypotheek kan geschikt zijn als u in de toekomst een aanzienlijke stijging van uw inkomen verwacht. 

GROEP II : SPAREN VOOR DE AFLOSSING VIA EEN KAPITAALVERZEKERING

De tweede groep wordt gevormd door hypotheekvormen waarbij u gedurende de looptijd niets aflost. In plaats daarvan spaart en/of belegt u via een kapitaalverzekering, waarmee u op het einde van de looptijd de lening geheel of gedeeltelijk aflost. Doordat er niet periodiek afgelost wordt, blijft de rentelast (en renteaftrek) even hoog tijdens de looptijd. 

Traditionele levenhypotheek

De levenhypotheek was de allereerste hypotheekvorm die bovenstaand mechanisme hanteerde. Echter deze traditionele vorm wordt bijna niet meer afgesloten.

Spaarhypotheek (verbeterde levenhypotheek) 

De spaarhypotheek wordt ook wel verbeterde levenhypotheek genoemd. U spaart binnen de kaptitaalverzekering met een rendement dat gelijk is aan het rentetarief dat u betaalt voor uw hypotheek. Daarnaast heeft u zekerheid over de hoogte van het eindkapitaal.  

Beleggingshypotheek (beleggen via een levensverzekering) 

Bij de beleggingshypotheek belegt u de periodieke verzekeringspremie en bouwt u daarmee een kapitaal op voor de aflossing van een hypothecaire lening. Omdat u belegt heeft u geen zekerheid over de eindwaarde aan het einde van de looptijd. De beleggingsopbrengst kan zowel hoger als lager zijn dan verwacht. 

Spaarbeleggingshypotheek

Deze hypotheekvorm is een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. U bepaalt zelf met welk deel van de verzekeringspremie u spaart en welk deel u belegt. Deze vorm is één van de populairdere van dit moment. 

GROEP III : DE LENING NIET AFLOSSEN

De derde groep zijn de aflossingsvrije hypotheekvormen. Bij deze groep lost u niets af en betaalt u ook geen verzekeringspremie. Uw netto maandlasten zijn dus het laagst. Belangrijk nadeel in het nieuwe belastingstelsel is dat de rente aftrek maximaal 30 jaar is. Na afloop van deze periode gaan uw netto maandlasten fors omhoog. 

Aflossingsvrije hypotheek

Als u tijdens de looptijd niets af wilt lossen, kies dan voor een aflossingsvrije Hypotheek. U kunt zo uw besteedbaar inkomen verhogen, door uw woonlasten te verlagen.

Effectenhypotheek (ook wel beleggershypotheek genoemd) 

Deze vorm lijkt op een beleggingshypotheek. Het belangrijkste verschil is dat u niet via een kapitaalverzekering belegt. Bij de start van de hypotheek of maandelijks worden effecten (aandelen, beleggingsfondsen) gekocht of ingebracht. De waardeontwikkeling van deze effecten moet er voor zorgen dat het benodigde vermogen wordt opgebouwd.

Krediethypotheek

Met een krediethypotheek kunt u extra geld lenen tegen een aantrekkelijke (hypotheek)rente. Bij deze hypotheekvorm krijgt u de vrijheid om binnen bepaalde grenzen extra geld op te nemen uit uw hypotheek. U betaalt slechts rente over het geld dat u opneemt. U kunt op ieder door u gewenst moment opnemen en weer aflossen. Hiermee creeert u extra financiele ruimte om uw huis in te richten of voor onverwachte uitgaven. U kunt deze hypotheek bijvoorbeeld sluiten als de waarde van de woning hoger is dan uw hypotheek. Een krediethypotheek is interessant voor bestaande huizenbezitters met een overwaarde op hun woning en de behoefte aan extra geld.

Eigen woningforfait
De WOZ-waarde is ook bepalend voor de huurwaarde van de woning. Deze waarde moet bij het inkomen worden opgeteld. Dit bedrag, het eigen woningforfait, bedraagt een percentage van de WOZ-waarde. Er geldt een maximum. Vanzelfsprekend kan uw hypotheek adviseur u hier nader over informeren en neemt hij een en ander mee in zijn advies. Vraag een hypotheek gesprek aan.

Executiewaarde
Als het inkomen toereikend is, kan vrijwel altijd zonder problemen een hypotheek worden afgesloten tot 75% van de executiewaarde van uw nieuwe woning. Het is echter ook mogelijk voor een hypotheek tot 125% van de executiewaarde te kiezen. Met de executiewaarde wordt bedoeld de waarde van de woning bij een gedwongen verkoop. In de regel stelt men die waarde op ca. 80% van de werkelijke waarde.

Huurhuis kopen?
Woningbouwverenigingen bieden nogal eens huurhuizen te koop aan. Als u een dergelijk huis wilt kopen (misschien woont u er al!) kunt u mogelijk een subsidie krijgen om te wennen aan de (vaak in het begin) hogere woonlasten van een eigen woning. De subsidieregeling geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen, mits deze woningen n jaar in de verhuur zijn geweest voorafgaand aan de verkoop. De woning hoeft niet per se aan de zittende huurder te worden verkocht. Van de woningbouwcorporaties wordt verwacht dat zij huurwoningen tegen een redelijke prijs zullen aanbieden. Redelijk is in dit geval: minimaal 90% van de verkoopwaarde in onbewoonde staat. Om in aanmerking te komen voor de subsidie, moet u voldoen aan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Die normen hebben onder andere betrekking op het inkomen, vermogen en financiële verplichtingen van de aanvrager, zoals lopende persoonlijke leningen en dergelijke. Als u aan alle voorwaarden voldoet, wordt de subsidie in vijf jaar betaald; het hoogste subsidiebedrag in het eerste jaar. Als u meer wilt weten over de mogelijkheden om een huurhuis te kopen en over de voorwaarden die gesteld worden, vraag uw eigen expert door een hypotheek gesprek aan te vragen.!

Nationale Hypotheek Garantie
In bepaalde gevallen kunt u profiteren van de voordelen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Voor dergelijke hypotheken geldt een lagere rente dan voor hypotheken zonder deze garantie. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo is onder meer een limiet gesteld aan de totale kosten van de aankoop van de woning.

Nieuwbouwwoning kopen?
Een nieuwbouwwoning wordt vaak gekocht nog voordat de bouw is begonnen of tijdens de bouw. Dat betekent in feite dat je al eigenaar bent van een huis dat nog afgebouwd moet worden. Er moet dan dus ook meteen al vanaf het begin rente over het hypotheekbedrag worden betaald. De koopsom wordt echter niet direct in z'n geheel aan de bouwer betaald, maar in bepaalde termijnen, afhankelijk van de vordering van de bouw. Over het bedrag dat nog niet betaald is - de geldverstrekker houdt dat 'in depot' - vergoedt de geldverstrekker zogenoemde depotrente aan de koper van het huis. Is het nieuwbouwhuis dat gekocht wordt al in aanbouw, dan moet uiteraard direct betaald worden voor hetgeen is gebouwd, maar de bouwer heeft dan ook recht op een zogeheten financieringsvergoeding. Bij een hypotheek voor een nieuwbouwhuis is het verstandig de hypotheekrente tijdens de bouw mee te financieren in de totale hypotheek.

Overwaarde
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren zeer sterk gestegen. Mensen die voor die prijsstijging een huis hebben gekocht, beschikken ineens over een flink vermogen. Dat vermogen - of de overwaarde van de woning - is simpelweg het verschil tussen het bedrag waarvoor de woning nu verkocht zou kunnen worden en het (resterende) bedrag van de hypotheek. Die overwaarde kan op tal van manieren worden benut. Een nieuwe (hogere) hypotheek afsluiten is meestal geen enkel probleem. Met het geld kunt u bijvoorbeeld de badkamer verbouwen of een nieuwe keuken aanschaffen. Benut u het geld inderdaad voor aanpassingen/ verbouwingen in het eigen huis, dan blijft de rente aftrekbaar voor de belasting. Maar ook als u geld nodig heeft voor andere uitgaven, is het zeker de moeite waard hiervoor de overwaarde te benutten.

Rente
De meeste mensen kijken bij een hypotheek altijd als eerste naar het rentetarief. Dat is best begrijpelijk, want mede van dat rentetarief hangt af hoe hoog de hypotheek kan zijn; je moet immers wel de maandlasten kunnen betalen zonder ervoor op leefcomfort te hoeven bezuinigen. Het rentetarief is helaas aan schommelingen onderhevig. En het maakt verschil over welke periode u uw rente wilt laten vastzetten. Kiest u voor een langere periode, dan is de rente hoger dan wanneer u voor een kortere termijn kiest. Niemand weet hoe hoog de rente over pakweg 5 of 10 jaar zal zijn. Daarom is het goed om samen met uw uw hypotheekadviseur te bekijken wat in uw geval de meest interessante rentevaste periode is. Daarbij spelen tal van factoren een rol, bijvoorbeeld of er inkomensgroei te verwachten is. Bij tweeverdieners die samen een huis kopen en de hoogte van hun hypotheek baseren op het huidige dubbele inkomen, kan de situatie bijvoorbeeld veranderen als er een kind op komst is en n van de partners minder wil gaan werken. Vraag nu een hypotheek gesprek aan.

Voorlopige Teruggave Belastingvoordeel
De hypotheekrente die wordt betaald is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Via de Voorlopige Teruggave (VT) kan het terug te ontvangen bedrag in maandelijkse termijnen op uw bank- of girorekening worden gestort. Een formulier voor de Voorlopige Teruggave kunt u bij de belastingdienst verkrijgen. Ook is een programma voor de Voorlopige Teruggave op diskette verkrijgbaar en via de website van de Belastingdienst (www.belastingdienst.nl) te downloaden.

Vrij op naam?
Nieuwbouwwoningen worden vaak aangeboden met vermelding van de afkorting v.o.n. achter de koopprijs. Die afkorting betekent dat de woning vrij op (uw) naam wordt gesteld. U hoeft in dat geval dus niet de notaris- en kadasterkosten te betalen. Deze zijn bij de koopprijs inbegrepen. U bent ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De overige verwervingskosten dienen wel betaald te worden. Deze bedragen in de regel zo'n 5 tot 8% van de koopprijs of de aanneemsom.

W.O.Z. waarde
W.O.Z. waarde Wie een hypotheek voor onroerend goed heeft afgesloten, kan niet alleen profiteren van belastingvoordelen. Er moet ook belasting betaald worden. Vroeger was dat de onroerende goedbelasting, tegenwoordig wordt het Onroerend Zaak belasting genoemd. Dat is een gevolg van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Om de vijf jaar worden woningen volgens deze wet getaxeerd en de hoogte van de Onroerend Zaak belasting (een gemeentelijke belasting) is van deze waardebepaling afhankelijk. Ook is de WOZ- waarde medebepalend voor de waterschapsheffing.